日前，虹口区瑞康里城市更新试点项目共签约647证，签约率达到98.63%。这意味着本市首个“政府牵头、企业运作；居民参与、保障独立；形式多样、租售兼容；新老共生、提升烟火；保护风貌、提高品质”的可持续创新城市更新模式取得阶段性成果。

“面对全新的城市更新方式，我们的观念必须要一步步转变。”瑞康居委会主任、瑞康里居民徐云芬告诉记者，她已带头签约，选择了全货币安置方式，准备去宝山买一套房子，离儿子家也近一些。“我们做居民工作时比较辛苦，说得最多的就是：‘现在可选择的方式很多，大家一定要抓住机遇，选到最适合自己的方式！’结果也确实是这样，居民的生活都得到了不同程度的改善。”

虹口区瑞康里是一处百年里弄，东至哈尔滨路，南至嘉兴路、新嘉路，西至四平路，北至海伦路，共有居民630证693户、单位26家，在册户籍2196人。该地块属于上海市第一批历史文化风貌保护街坊。

四种安置方式改善群众居住条件

有着百年历史的瑞康里，建于1930年前后。被虹口港、俞泾浦、沙泾港三条内河环绕，是上海中心城区唯一保存完整水系格局的历史风貌区，也是闻名遐迩的文化街区。中国新闻界泰斗赵超构、国画大师谢稚柳等曾在此居住，滨水形态的石库门里弄有着独特的历史底蕴和人文价值。

然而，瑞康里房屋老化简陋、设施落后，居住环境恶劣，灶间合用的占85%，卫生间合用的占69%，安全隐患突出，邻里纠纷多发，居民期盼改造的愿望强烈。8月16日，瑞康里城市更新试点项目更新意愿征询正式启动。8月29日，征询结果公布，愿意实施更新的653户，占应征询户总数的99.69%。9月21日至10月20日，开展试点项目补偿安置方案征求意见。11月14日至12月17日，开展签约。可谓“环环相扣、层层推进”。值得一提的是，该项目于11月26日就达到了95%的协议生效比例。

作为上海市开展创新城市更新模式机制的第一个试点项目，瑞康里历史文化风貌保护街坊以置换腾退（货币化安置）、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋等四种安置方式，解决旧住房居住安全和改善居民居住条件。这四种安置方式让不少居民眼前一亮。眼下，居民们也按照各自需求，选择了不同的安置方式。居民姚玉萍说：“真的很开心！我们快八十岁了，想不到现在有这个机会了！我们拿了货币。”居民忻世雄则表示：“有房屋安置，我还是选择了房屋安置。”

让居民在政策范围内实现利益最大化

为了让居民读懂弄清四种安置方式，上海地产集团（市城市更新中心）与虹口区组建的虹口更新公司作为试点项目实施主体，紧密结合主题教育，先后百余次深入一线“望”实情、“闻”民声，在同题共答中“问”良方、“切”症结。

相关部门以“讲清一个道理、聚焦一个目标、算好一本大账、打磨一套政策”为工作设想，统筹算好政治账、民生账、经济账；成立临时党支部，把党建引领作为推动群众工作的制胜法宝，号召党员争做更新签约的带头人、争做群众思想的领路人，实现党员100%签约。

工作人员编制《百问百答》说清说透政策，吹风会、圆桌会开了超过100场，持续深入宣传解读城市更新相关政策和文件精神，面对群众的疑惑和不解当场答复，解决“一分钟”问题。尤其是，通过综合分析城市更新各种模式的特点和优势，结合瑞康里风貌保护的特点，从安置方式的选择和受益入手，让居民的心理预期切实由“征收”转“更新”，在政策范围内实现利益最大化、真正得到实惠。

嘉兴路街道旧改分指挥部常务副指挥吕学斌告诉记者，这一次公信评议监督小组和居民评议监督小组都发挥了重要作用。其中，公信评议监督小组由嘉兴路街道干部、居委干部、人民调解员、人大代表组成，居民评议监督小组由居民推选出来的居民代表组成。相比之前的人民调解，公信评议监督小组的人员更广泛，他们和居民评议监督小组一起，挨家挨户上门向居民耐心解读更新方案，倾听居民诉求，推动了居民家庭承租人变更、矛盾调解、财产分割等棘手问题的有效解决。

做群众工作更要讲感情，才能打动人心。瑞康居民区书记王静华介绍，区域有一位居民身患重病，长年卧床，生活不能自理，并无力述说自己的病情。为了妥善帮助这户家庭解决实际困难，嘉兴旧改分指挥部请街道司法所所长戴佩华帮助查找居民对口的社区医生，详细了解该居民的病情。戴佩华利用他的工作网络和人脉资源，前后不到5分钟，就找到了这位社区医生与项目部工作人员对接。让居民感受到城市更新工作人员的关心和温暖。

新老“共生”可持续创新城市更新模式

11月23日，选择回购回租的居民依据选房号顺序集中选房。瑞康里居民谢轩拿着1号选房号，选择回租原地建设房屋（只租不售）、复合式90平方米，月租金10300元。他说：“我出生就在这里，住了20多年。二楼沿街22平方米的小屋，望出去就能看到哈尔滨路的人来人往。工作了就搬出去住了，有时候还在国外工作生活，但是对这里还是很有感情，选择回租也是希望与这片土地仍有关联。愿这里发展得越来越好。”

“80后”谢富强夫妇是新上海人，住在瑞康里一间亭子间里。谢富强介绍，刚开始自己拿不定主意，在选择货币、异地房和本地房之间摇摆，经过经办人、群众工作组的深度沟通，特别是经办人不厌其烦地为他家总共定制了三套方案，最终他们选择了本地回购。“记住的是这里的历史故事，看中的就是这里的美好未来。”他说，“我们相当满意，选了一套95平方米、还带地下室的房子。尤其是这套属于混合产权，我自己出70%，经济压力小很多。”

为最大化程度保留里弄式住宅的样貌，留住上海的“烟火气”和“人情味”，地产集团和虹口区引入专业团队设计方案，充分保留瑞康里原有建筑轮廓与风貌，对住宅产品升级改造，统筹建设两类住宅产品，即里弄式住房、租赁式住房。同时，通过市场和保障相结合，采取混合产权或回租原地建设房屋方式，解决意向回搬居民短期无法支付新建住房增加面积价款的困难，“以时间换空间”，促进回购回租实现新老居民共生。

据统计，在签约的647证中，选择货币安置547证，占比85%；选房签约100证（异地实物安置58证，回购、回租原地建设房屋42证），占比15%。这也为积极探索创新符合实际，兼顾城市更新改造和区域资金平衡的创新之路积累了经验。

记者了解到，虹口区将以瑞康里里弄房屋成套改造为试点，总结多途径、可复制、可推广的工作经验，在充分激发政府、企业、居民等多元主体力量与智慧的基础上，科学合理设置不同安置方式的补偿标准，优化方案、明确流程，实现以规划为引领，风貌保护为前提的区域品质提升，推动零星地块更新改造驶入“快车道”。