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1+1+1>3！从上海工业老地标到滨河空间创意园，开伦·江南场是如何实现协作共赢的？

2022.9.6

​长达21公里的苏洲河普陀段两岸曾汇聚700余家工厂，中国最早的火柴厂、天厨味精厂、中华印务馆、荣氏家族的面粉厂、申新棉纺厂都诞生在此。

如今，这些近代民族工业财富以另外一种方式被保留下来，成为属于上海这座城市的独特记忆……

苏州河畔的造纸厂变身典雅古朴创意园

位于光复西路1003号的“开伦·江南场创意园”坐落于苏州河规划的核心区位，亦在静安、长宁和普陀的三区交界处，其南临苏州河，北临上海印钞厂，西临曹杨路，紧邻地铁11、13号线隆德路站，交通极其便捷。创意园的前身是大型制造企业江南造纸厂所在，隶属于上海开伦造纸印刷集团。这家创始于1925年的企业，曾是上海造纸行业大型骨干企业之一，也是我国民族资本在普陀区内最早开设的造纸厂。
上世纪30年代，江南造纸厂生产的连史纸、毛边纸，畅销国内，远销南洋。1966年，江南造纸厂更名为国营江南造纸厂。从1986年开始，造纸厂以生产高级美术涂料印刷纸为主，所产复印纸受国家认可，邮票纸遍及全国，全厂每年的总产值都超过6000万元人民币，利润总额逾千万元，经济效益在上海乃至全国造纸行业名列前茅。然而，造纸行业属于重工业，工厂每日运作所产生的废水所带来的环境污染问题不可避免。因而，此类高能耗、高污染的企业被要求关停并转。2004年，由于产业转型，江南造纸厂宣告停产。

江南造纸厂旧图“一开始为了维持生存，我们做的是简单的不动产租赁。在2010年左右，通过政府的2.5产业政策，我们启动了第二轮转型调整。”为此，上海开伦造纸印刷集团投入约5500万元进行全面整修，对原有老旧厂房以城市更新的方式进行升级改造。”开伦集团产业部经理段静懿表示。

旭格、欧力…多功能产业聚集地名企云集

做旧钢板、清水红砖……曾经的锅炉房和老浆间如今已改头换面，虽然昔日造纸盛况已不再，却透露出另外一种典雅之美。改造后的园区以多变、丰富的立面，富有质感变化和对比的材质，重点体现办公商业一体的建筑特征，占地面积9800平方米。
“更新的目的不是推翻，而是为了提升，给它二次生命。”段静懿介绍，不同于大对数老旧厂房红砖黑瓦的更新，园区的建筑风格参考了法国塞纳河畔很多著名标志性建筑，并由境外知名设计师团队整体规划、逐个推敲后，别出心裁地设计出8栋独具匠心的欧式独栋别院。江南场的园区开发强调了高立意高标准，结合周边规划，定位为“苏河十八弯首席时尚文化地标”，打造成集创意，设计，文化，多媒体，休闲为一体的多功能产业聚集地。目前，园区内共入驻17家企业，其中包含瑞典欧力上海总部、华润集团旗下的太平洋咖啡、世界500强企业德国旭格集团华南地区总部等知名企业。

“像今年的疫情期间，很多人都有团购的OALTY欧力燕麦奶，它的总部其实就在我们园区内。”段静懿介绍，欧力作为瑞典北欧健康环保植物性食品品牌，一直致力于发展一系列健康和环保的高品质燕麦产品。起初，欧力上海在园区内只有一层楼，但随着它的市场规模越来越大，现在几乎占掉了园区的两栋楼。“可以说欧力上海，就是在我们园区中逐步成长起来的企业。”
不仅如此，华润集团旗下的太平洋咖啡也把上海总部迁到开伦·江南场创意园。据介绍，从刚开业起，太平洋咖啡就在园区内开设了咖啡培训学校，其中既包括了咖啡生豆与感官品鉴的入门咖啡课程，也涵盖了SCA咖啡师认证的初中高培训课程，大量的文化和教育的普及，让更多人能了解咖啡认识咖啡。同时，开设在公司一楼的咖啡馆，也为入驻园区的企业提供了特别的咖啡享用空间，使“江南场”变成飘着咖啡香的现代化园区。

和其他文创园区不同的是，开伦·江南场的部分企业还引用了类工厂概念，这意味着企业会将自己的展示中心和销售中心放在这里。段静懿向记者举例，“例如园区内做高端门窗设计研发销售的龙头企业旭格就是这样的，因为旭格本身是有实体产品销售的，然后它在实体产品销售的过程中，需要有一些培训展示的空间，从而将产品更好地呈现给大众。因而，旭格当时在租赁园区时，部分场地并非按照传统的办公格局进行改造，而是打造成类似于机床、玻璃等工厂形式的展示空间，让大众能更直观看到产品的工艺过程。”高品质服务助力企业留“人”留“心”

目前，开伦·江南场平均租金价格近6元，这相比于周边园区的租金单价要高出不少。那么，园区为何还能持续吸引优质的企业入驻？事实上，这一切离不开园区高品质的物业服务保障。对于园区内的入驻企业，开伦集团会为其调动集团资源，提供法律、人力资源、财务记账、融资租赁、小额贷款等配套服务，为入驻企业提供便利。

不仅如此，园区与长寿路街道也有着长期深度的合作关系，在园区核心位置设立党群服务站，以区域化党建联盟为纽带，以“党建+”（即党建结合商会）为理念，提供高效优质的服务，使党建与园区发展相融互动。除了党建活动会在园区内落地外，去年共同举办了“消防安全月启动仪式”。街道在2021年还在江南场园区内搭建了约30平方的“社区共享直播间”。据介绍，这个“共享直播间”，是普陀区长寿路街道赶在2021年双十一前，为辖区内企业打造的“福利”项目。它致力于为周边的中小微企业提供公益性质的直播场地及设备服务，赋能企业在线经济。街道希望通过搭建共享直播平台，进一步推动企业间的直播资源和业务对接。直播间一经推出，便受到了周边企业的广泛欢迎。目前，以“社区共享直播间”为核心，4个片区企业共享直播场地的“直播资源共享模式”在长寿路街道逐步形成。
今年疫情，对园区内企业也造成了不小的冲击。园区还为入驻的每家企业提供了租金减免优惠。“政府今年出台的政策是给到小微企业免租，但我们园区方面认为，中型企业的生存也很艰难，处在一个更加需要帮助的阶段。”段静懿表示，园区运营方更看重的是企业的成长性，对于一些优质的具有潜能性的企业，园区积极为租户争取相关的免租和惠企政策，扶持企业渡过难关。“而且我们在第一时间就告知入驻企业园区的相关政策，让企业能够更加心定。这一轮疫情下来，我们园区企业的退租率为零，大家都没有走。”开伦·江南场提供的高品质服务赢得了企业的一致好评。“之前有园区企业曾和我们表示，之前有考虑过其他租金更低的园区，但最后综合考虑下来，他们还是认为开伦·江南场能提供给企业的无形价值可以覆盖甚至超过租金成本。”段静懿表示。

据透露，园区接下来还将和长寿路街道进一步合作，以开伦·江南场园区门面改造为契机，倾力建设街道经济发展服务中心，融合共享直播、企业洽谈、展览展示、活动空间等功能，构建点线面的服务模式，进一步做好与客户和政府之间的三者融合，让1+1+1做成大于3的效果，扩大苏河滨水空间的资源集聚效应。

房地产时报

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