上海最大旧房成套改造项目生效,居民原址住上带电梯、车库、养老院的新房

来源:上观2020.10.9

摘要:该项目是上海迄今最大改造体量、最多改造户数、最难改造、最高生效比例、最快生效速度的旧房成套改造项目,上海知名工人新村之一——彭浦新村街道也将就此“消灭”辖区内的非成套住房。

今天,静安区彭浦新村街道彭一小区旧住房成套改造项目生效仪式举行。7日是彭一小区旧住房成套改造签约的第7天,居民签约率超过了99%,意味着项目在首周就实现了生效。2110户居民将告别缺少独用厨卫、房屋破旧的老房,在原址住上独门独户,带电梯、地下停车库、公共绿化、养老院以及社区市民健身中心等设施的“新房”。该项目是上海迄今最大改造体量、最多改造户数、最难改造、最高生效比例、最快生效速度的旧房成套改造项目,上海知名工人新村之一——彭浦新村街道也将就此“消灭”辖区内的非成套住房。

小区改造后“秒杀”很多老商品房

彭一小区建于1958年,记录着彭浦新村乃至上海工人新村的光荣,当时“够资格”住进彭一小区的都是劳模、先进工作者家庭。彭一小区的居住环境在当时算得上优越,小区门口的闻喜路上是窗明几净的饮食店、粮油店、食品店等各类商店以及新华书店、文化馆等文化设施,小区内小菜场、幼儿园、中小学、医院、邮局、银行和公园等一应俱全。彭一小区曾是世界了解中国、了解上海的一个窗口,其外宾接待室接待过来自40多个国家的630批外宾。

但以今天的眼光衡量,彭一小区在设计上有“硬伤”:多为三房大户型,当时受住房条件限制,一套三房户型往往分配给两到三户人家居住,这造成了多家合用厨卫的情况。

随着岁月变迁,当年别人羡慕的工人新村,经过60多年的风雨已面临着年久失修、设施简陋、结构老化、管线老化、屋顶漏水、地面积水等诸多问题,加之合用厨卫导致邻里矛盾频发,居民的失落感越来越强烈,要求旧房改造的愿望十分迫切。

居民胡老伯与老伴的家,老伴将房间收拾得干干净净,但做饭还是要去脏乱的公共厨房。

彭浦新村街道从2005年起率先在全市试点旧住房成套改造工作,先后改造旧公房51幢,建筑面积65847平方米,让1919户居民受益。2018年完成的彭三小区四期项目,创新地由原来的多层变高层,“腾出”更多空间,在改造后,房屋不但变成了独门独户,还有了电梯、停车库、小区绿化等设施,居民居住条件改善程度更大,该项目被称为上海改善程度最大的旧房成套改造项目。

未来,彭一小区改造后的变化还要大,甚至“秒杀”很多老商品房。小区将拆除40幢老房,新建7幢19层、5幢18层、1幢17层等共计17幢高层建筑,全部配备电梯。居民不但能住上独门独户、有独立厨卫的新房,每户根据租赁房与产权方的性质以及居住面积,还能平均增加2到20平方米的面积。小区还将配备1700多个地下车位,地面看不到机动车,全部种植绿化。租赁房的居民拿到新房卡后,可以按公有房屋出售政策买下产权。彭一小区改造时将同步新建社区文化活动中心、社区体育中心和社区生活服务中心,总建筑面积2.95万平方米。三个中心将设置羽毛球房、健身房、游泳池、大剧场、早教中心、社区食堂、社区医疗服务点、便民服务站等居民喜闻乐见的场馆,满足从婴幼儿到老年人全年龄段的各类需求。这些新增设施不仅仅覆盖彭一小区居民,也将辐射周边居民。

精准设计房型,每户平均增加2到20平方米

俯瞰彭一 蒋迪雯摄

旧区改造被称为天下第一难,旧住房成套改造比旧改还难。彭一小区改造却是诸多旧住房成套改造中民生改善程度高的项目,更是难上加难。

彭一小区涉及2110户居民,既有产权房也有租赁房,房型复杂,困难群体与特殊群体多,仅80岁以上老人就达585户。按照经验,如此大体量、如此复杂情况的小区很难通过一期完成成套改造。一街之隔的彭三小区,体量与彭一小区相当,街道前后花了13年的时间分5期进行改造。但考虑到彭一小区内老年人的年龄和身体状况,街道在充分调研后,下定决心、排除万难,将彭一小区改造作为整体在一期内完成。

在旧房的成套改造中,方案设计是重中之重。小区居民原有的房型多达282种。改造不但要为每户增加独立厨卫,楼房由多层变高层,同时还要保持房屋的面积、数量,兼顾户型与朝向等因素,设计难度非常高。此外,项目还涉及提升生活品质的配套项目,都需要整体同步设计,又增加了设计难度。

要做好方案设计,就要准确地取得每户居民情况的一手材料。彭一小区房型情况复杂,有三四户人家合用一个卫生间,也有七八户人家合用;有的人家有阳台、壁橱、杂间,有的没有,壁橱、杂间还分独用、合用。街道党员干部用了两个月,对每家每户的房屋基本信息进行了彻底普查和比对,为后续房型设计打好基础,也避免因信息有误带来的矛盾。

通过排摸发现,彭一小区原始房型多达282种,最小的面积仅有7.2平方米,最大的110平方米。街道又与设计单位反复沟通,对原始房型进行归并,按照单间、两南间、南北间、三室、四室等模式进行设计,保持原房型、面积、房间数量与朝向基本不变。历经近一年的时间、20余稿修改、40余次开会讨论,终于确定了房型设计方案。

在设计过程中,街道充分听取和吸收居民意见建议,在不影响房屋结构和同房型居民协商一致的情况下,尽可能按照居民意愿进行修改调整,千方百计为居民增加实际居住面积。最终的改造方案中,租赁房使用面积将平均增加2平方米,产权房建筑面积平均增加20平方米。

街道作为“一号工程”全力推进

为确保居民顺利签约,静安区党员干部全力以赴投入旧住房成套改造基地,街道更是将推动彭一旧改作为贯彻落实“人民城市人民建,人民城市为人民”重要理念的“一号工程”推进。

街道连续召开了10场居民动员会,主要领导亲自作方案介绍和宣传发动,面对面做居民思想工作;基地工作人员每天早上8点到岗,晚上10点下班,不少人的嗓子都沙哑了;为充实一线工作力量,静安区委组织部专门从各个部门抽调了6名精兵强将彭一小区旧改基地挂职,街道也同步匹配7名居民区党员社工支援基地;彭一居民区党总支积极发挥党建引领作用,开展网格化党建党员“先锋行动”,广大居民区党员和志愿者组团式服务,主动带头签约,上门开展宣传,协助维持秩序,积极疏导矛盾,保障了签约工作的顺利推进。街道党工委书记任伟说,街道干部将继续发挥“特别能吃苦、特别能战斗、特别能忍耐、特别讲奉献”的彭浦精神,不忘初心,牢记使命,加快持续推动彭一小区旧房成套改造项目,让居民能早圆“新房梦”。

记者获悉,目前街道正在改造的还有“彭三五期”项目,预计明年底基本竣工。前后历经十五年的探索和实践,街道旧住房成套改造工作已探索出了“改扩建”、“加层扩建”、“拆除重建”等多种改造模式,在规模上由点到面,从整幢到成片到小区整体改造;在内容上由单一到综合,从厨卫独用到电梯高层到生活配套,走出了一条非成套旧住房改造的新路径。

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