“新天地”让香港瑞安罗康瑞一战成名,而他在另一处看到上海的未来

来源:上观2018.11.22

摘要:如果说过去40年,我们国家是以“引进来”为主,接下去的40年或者100年,我们是以“走出去”为主。

早在2002年9月,上海市旧城改造标杆项目“上海新天地”的开业,让罗康瑞一战成名,“旧城改造家”形象闻名全国。自20世纪80年起,他先后参与上海土地批租改革试点、城市酒店建设,太平桥、虹镇老街等旧区的规划重建、改造以及创智天地、虹桥天地等项目的规划建设。

罗康瑞最重要的身份非香港瑞安集团主席莫属。他曾任九届、十届、十一届、十二届全国政协委员。他被香港媒体叫作“上海姑爷”,他说,“三十多年前我开始投资上海,上海就是我的家,我对上海的感情是很深的。我觉得有机会能为这个城市的发展出点力,这是我无论作为一个投资者,还是一个市民都应尽的责任。”

经过市委党史研究室授权,上观新闻推送一篇罗康瑞近日的口述实录(有删节),讲述他参与上海一些地标项目建设的首创经历。

瑞安赋予上海新天地的“灵魂之语”。


口述人:罗康瑞

采访:徐建刚、谢黎萍、严亚南

整理:严亚南

今年是中国改革开放40周年,这40年,中国发生了翻天覆地的巨大变化。非常有幸的是,香港瑞安集团也是这一伟大历史变革的参与者和见证者。从上世纪80年代瑞安集团进入内地发展以来,上海一直是我们发展的重点,瑞安集团在上海参与了新天地改造、瑞虹新城建设、杨浦创智天地设立的规划建设,以及目前正在大力推进的虹桥天地建设等项目,尽管从类型上看各不相同,但做这些项目都有一个大前提,那就是我们对国家改革开放的前景充满信心,相信上海未来一定会发展成为一个现代化的国际大都市。

瑞虹新城:首次提出精装修房概念

谈到瑞安,人们首先想到的是“新天地”。而瑞虹新城是瑞安集团在上海做的旧区改造的另一个项目,差不多和新天地同时开始的。

当年,虹镇老街是上海中心城区中最大的危棚简屋旧区之一,这个地方的房屋破旧,居住密度高,周边环境脏乱差,治安状况也十分复杂,居民们要求旧区改造的呼声非常强烈。1996年,我们参与了虹镇老街的整体规划,4月就达成了合作意向,到年底,瑞虹新城一期的动迁已经完成,差不多只用了10个月的时间就实现了当年谈判、当年签约、当年动迁、当年开工的目标。到2003年初,占地4.2万平方米、总建筑面积19万平方米的瑞虹新城一期全部建成,建起了包括10幢31—39层的高层住宅、1.2万平方米的中央绿地,还建有商场、幼儿园、地下车库等配套设施。

改造前的虹镇老街。

但是到开发后面几期,困难和麻烦就越来越大。随着上海房价的上涨,动迁成本也在不断上升,动迁时间也拉得越来越长,基本上没办法知道什么时候这个地块能够完成动迁,那我投进去的资金怎么样回报呢?瑞虹一期动迁,我们只用了10个月,瑞虹新城二期动迁用了2年,四期动迁花了4年,以后地块的动迁时间更长,甚至花了5—7年的时间才完成。最困难的时候,我们有20-30亿资金沉淀在里面,这给了我巨大的压力。但是,既然答应参与了,有了承诺,有再多困难也要坚持下去,做人做事就应该这样,答应做的事情就应该做好。

2011年,上海市试行新的两轮征询方式的动迁方案,从那个时间起,整个动迁进入非常有效的程序化过程。2013年,在市、区两级政府的大力支持下,虹镇老街列入了旧区改造的重点项目,利用毛地抵押的方案,获得了国家开发银行的金融支持,从此,瑞虹新城的动迁和开发建设进度也得到了飞速提升。

1996年建造瑞虹新城一期时,我们第一个提出了精装修房的创新举措,那时的上海人还没有精装修房的概念,虽然只有一期住宅,我们也提供了包括幼儿园、会所等教育休闲等配套设施。考虑到当时的交通不算最便捷,我们还提供了班车服务。在开发四期和五期的时候,我们又创意了定制化装修的概念,以适应居民的不同需求。开发到了六期和七期的时候,我们又嫁接了很多文化和艺术到住宅小区中。

2012年,地铁4号线、10号线已经在瑞虹新城的两边完全开通了。我们认为,整个土地价值如果仅仅用于居住功能的话,不能让城区得到更好的综合性发展,区域经济持续发展的动力相对弱一点。我们就主动提出了将瑞虹新城的规划从以居住功能为主,改变成为一个多功能、复合型、国际级的综合型社区。我们将连接地铁4号线和10号线两座车站长约一公里距离的相邻地块,全部打造成瑞虹天地的商业地块,这样既能提高整个区域交通工具的利用率,也能推动复合型社区的经济持续发展。

瑞虹新城六期怡庭。

瑞虹新城开发到现在,大约已经动迁一万多户居民,又陆续引进大约6500户来自32个国家和地区的中外家庭,人群结构是非常年轻化、国际化的。今天回头看,真的很高兴,我们做了一个大家比较能接受的小区。

现在,我们还准备打造一个16万平方米的大型购物商业中心“太阳宫”,这是一个一站式涵盖所有购物内容的商业中心,希望做出来之后能成为上海新的地标。

虹桥天地:从虹桥枢纽看到了上海的未来

新虹桥地区现在是一个热点,瑞安集团进入虹桥比较早,入驻的原因也很简单,就是我们看到了上海的“未来”。

2004年,我看见虹桥机场的很多航线都迁到浦东去了,地铁站和高铁都要放到虹桥来,虹桥已成为一个枢纽,那我就想这是一个很好的机遇。因为高铁时代的到来缩短了城市间的距离,使一小时都市圈的半径延展到250公里,将会开创一个长江三角洲“同城化”的新时代。上海150公里半径内的城市群,将更像是上海市的城市“组团”,有利企业把总部向上海集聚,使上海成为长三角的CBD(中央商务区)。虹桥地区无论是地理位置还是已经呈现的功能形态,都应该成为上海打造国际贸易中心的核心地区。

2006年,我就写了建议书给市领导,大家都很重视。还记得2008年时任市委书记的俞正声来到上海,我们见面时,他问我的第一句话是:你对虹桥是怎么样的想法?我说,立刻要建!而且我觉得,应该将虹桥的功能再放大。未来,世界经济中心转移到中国是一个大趋势,中国在今后会成为世界最大经济体,将给予上海发展成比肩伦敦、纽约的金融中心的机遇。

其中,上海虹桥应定位为中国面向全球的国际商务区,估计到时上海仅金融从业人员总数将超过200万人,为目前的10倍。未来将有大量的企业会将总部移向上海,这些企业办公楼需求估计会达到5000万平米。浦东陆家嘴,浦西淮海路、南京路都已经没有空间了,上海现有的CBD远远不够。下一步上海怎样发展?金融对商业是最重要的,上海作为国家的金融中心,怎样才能带动长三角和长江流域的发展?整个长三角一体化的概念怎么去落实呢?现在长三角十几个城市,不是每个城市都能够自己打造一个金融中心的,虹桥是最好的支点。虹桥地区同江浙地理上连接,交通也最便捷,会成为未来非常重要的长三角CBD。

创智天地为瑞安参与的另一个项目,图为在创智天地举办的“创客嘉年华”。

我们做虹桥天地这个项目相对比较顺利,因为城市规划已经完成,我们只是参与投标拿到了虹桥天地这个地块。在做这个项目的过程中,我们也做了许多思考和设计,以使我们的项目能更好地融入虹桥商务区的总体规划。

具体来说就是,不单纯地建房租楼,而是在项目的功能上体现“城市综合体”的概念。虹桥天地是商务区内开发建设和开业运营的首个项目,这个项目主要是为虹桥交通枢纽的商务人群以及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供集展示办公、购物、餐饮、娱乐、演艺为一体的一站式服务中心,提供如私人助理、礼物代购及运送、登机及行李寄舱代办、区内免费交通接驳等各类服务。我们专门打造了中国第一个在商业设施里设置“远程值机”的项目。因为我们平时坐飞机常会误点,如果误点了,呆在机场怎么办?那就可以在虹桥天地跟朋友一起开会、喝茶,我们为你办理登机手续和行李托运等事务。因为离机场很近,两分钟就过去了。便利化服务就是商务区的“软实力”,也能体现虹桥成为国际贸易平台的竞争力。现在,我在虹桥天地能看见越来越多推着行李箱的人。

改革开放已经走过40年,我觉得我太幸运能够来上海做这些项目。我记得刚来上海时,还要用外汇券;普通话也不是很听得懂,还要靠翻译。如果说过去40年,我们国家是以“引进来”为主,接下去的40年或者100年,我们是以“走出去”为主。今天世界上最重要的金融中心是纽约、伦敦,我相信未来还会增加上海。上海可以在“一带一路”这个伟大的构想中承担更大的责任,发挥更加重要的作用。未来沪港之间也应该有更为紧密的合作,促进彼此融合发展。

(题图为罗康瑞个人照,文内图片均由市委党史研究室提供)

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